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おひとりさまの物件選び*申込み編

希望の物件が見つかったら、いざ申込み。

こんにちは。
この記事は現役で不動産業に勤める「ふぐや(自己紹介ページ)」が書いています。

私自身も単身で分譲マンションを数年前に契約し、現在もその部屋に暮らしています。
私の住まいは、リノベーションマンションです。 - ひっそり暮らし
前回までの記事
おひとりさまの物件選び*WEB編 - ひっそり暮らし
おひとりさまの物件選び*中古マンション内覧編 - ひっそり暮らし

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不動産の購入申し込みと効力

分譲マンションを含め、不動産を購入する際の申込みは契約書とは別に書面で行うのが一般的です。
(当日~翌日に契約書を交わす場合は口頭での意思表示で受理されるケースもあります。)

ですが、これには予約や仮押さえを約束するものではありません。
あくまで買主からの「申込み」書であり、売主がその書面に書かれた条件で売るかどうかは決まっていない状態だからです。

買主側から大幅な値下げやサービスの要求をしていたり、決済日や引渡日を何ヶ月も先延ばしするような条件では申込書が受理されないということも十分ありえます。

私の場合は、口頭(電話)で契約金額と手付金額の指定、契約書の交付は週末に行うというスケジュールを伝えて申し込みとなりました。
そのため申込証拠金は払っておらず、書面も記入していない申込でした^^

ちなみに・・
私は申込書を作成しなかったので、もし私が契約書にサインする前に「買いたい」という人が現れた場合は優先権を取られてしまう状態でした。
私が口頭での申込みを選んだ理由は、訪問する時間が取れなかった事と他の商談の気配がなかったからです。競争率の高い人気物件を選んだ場合は必ず書面をもって申込しましょう♩

申込証拠金とは

「買います」という意思表示の際に支払うお金で、金額は一般的に5万円~10万円程です。
このお金は手付金とは違い、法的な制限がありません。ではどうして支払う必要があるのでしょうか?

それは、イタズラに申込みする行為を防ぐため、購入意思の真摯性の確保を目的としています。言い方を変えると、販売業者に対して悪意を持って申込み&キャンセルする人を排除するため。
また、買主が売買交渉の優先順位を確保してもらう為に支払うという考え方もあるので、可能な限り指定された金額を用意することが望ましいでしょう。

申込証拠金の用途と、キャンセル時の返還について

申込証拠金の行方は、①契約に進んだ場合と②キャンセルした場合の2種類に分けられます。

①契約した場合

申込証拠金は、支払金額の一部に充当されます。つまり、物件価格の一部を前払いしたような形ですね。
賃貸の契約でよくある「礼金」とは違い、だれかの儲けになったりはしません。

②キャンセルした場合

申込みをしたけれどやっぱり契約を取りやめたい、という場合は原則返金されます
この場合申込証拠金が返ってくるかどうかの分かれ目は、キャンセルの申し出が「売買契約成立」の前か後かがポイントです。

売買契約の成立タイミングにはいくつかの見解がありますが、不動産を対象とした売買では「売買契約書への署名・捺印」が条件となります。
民法では「買います・売ります」の意思表示(口約束も含める)で契約が成立しますが、不動産という商品の特性上、前者の条件が契約成立に必要であるとしています。
これは「宅地建物取引業法」で定められていて、民法より優先される特別法です。

そのため、
契約書の交付前=原則返還される
契約書の交付後=返還されない(解約手付金に充当)
となります。

ただし、申込金の授受の際に「申込撤回の場合は手数料を差し引いた金額を返還する」という文書に承諾・署名している場合は、その文書に従うことになってしまいます。
実務上、振込みで返金する場合は手数料が発生しますので、業者側から見ても数百円~千円程度の負担をお願いしたいのは納得とも言えます。

もしも返金を拒否されたら・・・

万が一「口約束でも契約は成立していますので、違約金として徴収します。」と返金を拒否されたとしても、「宅地建物取引業法(省略して宅建業法)では契約書の交付が成立条件ですよね?」と突っぱねて大丈夫

それでも返金を拒まれた場合は、まず「宅地建物取引士の有資格者と話がしたい」と申し出てください。有資格者は預り金の返還拒否が宅建業法違反だと知っているはずです。
私自身も宅建士資格を持っていますが、契約に係る金銭の授受については試験勉強でしっかり押さえました^^
担当者を替えてもらっても話が進まない場合は、管轄の宅建協会県庁の宅建業を担当している部署に相談してみてください。
下記のページで国土交通省が取りまとめた各都道府県庁の担当窓口が公開されています。
建設産業・不動産業:都道府県に関する窓口 - 国土交通省


いろいろ不安になる事を書いてしまいましたが、キャンセルをしなければ何も複雑なことはありません♩
自分にベストなお家を見つけるには、日ごろからよく物件を比較して、いい出会いがあれば即決できるくらいの判断力を付けることが大切です!

次回は契約に必要なお金などについて書きたいと思います^^
ではでは🐡