ひっそり暮らし

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おひとりさまの物件選び*契約書と重要事項説明書

大切な契約日。事前準備が大切です。

前回は物件の申込までをお話ししました。
関連記事▷おひとりさまの物件選び*申込み編 - ひっそり暮らし

今回は不動産の契約と、契約に伴う書類についてのお話しです。

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マンションの契約日の決め方。

購入の申し込みをしたら、次は契約書を交わす日程を決めます。
この「申込書」の有効期限を1週間~2週間と定めている業者もあり、ほとんどのケースで申込みから2週間以内には契約するようスケジュールが組まれます。

販売業者によっては大安など日柄を見て決める場合もありますが、不動産の購入でポイントとなる工程は、契約・決済・引渡し等があり、すべてを良い日柄で進めるのは難しいのが現状です。
そのため、一般に決済日(=登記簿上、自分の所有物となる日)を大安にする事が多いようです。

ちなみに私の場合、引渡日は業者都合で指定されたため仏滅でした^^;
引越しもお休みの都合で赤口に行いました。(赤口もあまりよくない日柄です)

契約日が決まった後、何もせず待つのはもったいない。

不動産の契約には、「重要事項説明書」と「売買契約書」の2種類を用います。
可能であれば、この書面の原案を事前に確認させてもらいましょう

重要事項説明書(以下省略して:重説)には、購入するマンションの「管理会社」や「積立金の額」、「耐震診断の有無」など大切な事が記載されています。
記載する項目は宅建業法で定められていて、省略することはできない内容です。
つまり契約書と並んでとっても大事な書類なので、契約日当日に購入を迷わないためにも事前に内容を確認させてもらいましょう♩
ただし、記載内容は法務局などで確認すべき項目もあるため、作成に3~7日掛かることもあります。申し出の当日や翌日に用意できないのは不思議なことではないので、安心してください^^

ちなみに、この重説を事前に読み込んで理解していたとしても、契約日当日の読み合わせを拒んではいけません。販売業者側に「重要事項を書面と読み上げをもって買主に説明すること」が法律で義務付けられているからです。
買主さんが拒否したり、理解していることが分かっていても、業者側は読み上げを省略することはできないので注意してくださいね。

契約日当日の流れ。署名と書類の順序。

基本的には、以下の流れになります。
①重要事項説明書の交付、読み上げ(+署名・捺印)
②売買契約書の交付
③署名・捺印

①重要事項説明書の交付、読み上げ

実はこの重説、契約と同時にやる必要はありません

業者に課せられたルール(宅建業法)では、契約の「前」に重説を行う事が義務付けられています。そのため、契約書を交わす前であれば、契約の1週間前でも、契約直前でもOK

全てを読み上げ・説明するのに1時間~2時間かかる程情報量が多いので、契約日の前日など別日を希望しても大丈夫です。

重説の最後のページには署名・捺印する場所がありますが、これは「説明を受けました」というサインです。不動産の契約を結ぶ書類ではないので、内容に間違いがなければ署名に応じましょう。

また、内容を理解するのが難しそうであればICレコーダーなどで説明を録音させてもらいましょう!私の勤め先でも、10件に1件くらいは録音されている印象です。

万が一録音を断られた場合は、高確率で業者にやましいことがあります。
重説の違反で多い「名義貸し」の可能性です。

書面上は宅地建物取引士の資格所有者の署名・押印があるものの、スケジュールの都合がつかず資格を持っていない者が代理で説明をする、という違反です。
無免許の医師に手術されるのは怖いですよね?それと一緒で、知識のない者に上辺だけで説明をされるのは大変危険です。

重説に記載されている名前と、目の前で説明してくれている人が同一人物か確認する方法はとても簡単です♩
「資格証を見せてください」とお願いするだけ
そもそも重説を行う際は自ら提示するのがルールですが、一般の人が知らないのをいいことに拒否する悪質業者もあります。
この資格証は、警察手帳と同様に開示を求められたら必ず従わなければなりません
もし不審に思うことがあれば、資格証の提示を要求しましょう!

②売買契約書の交付

長い重説がおわると、やっと契約書が登場します!

契約書は購入するための条件が書かれているものですので、契約金額、支払い方法、引渡日など、要望と違う箇所があれば署名する前に訂正を申し出てくださいね。

また、物件本体以外にカーテンやエアコン等のサービス品がある場合は、契約書の備考欄などに記載があるか確認してください。
ここに書かれていないと、あとでいくら要求しても契約書に書かれていないことを言い訳に「約束した」「してない」の水掛け論になってしまいます。

契約書の内容を加筆・訂正するには業者の法人印などを再度手配する必要が出てきます。
契約日が土曜日・日曜日で総務部署が不在にしているなど、当日に訂正の処理が終わらない可能性があるため、やはり事前に契約書の原案に目を通しておくといいですね^^

ちなみに違約金の額は物件価格の20%が上限と定められていて、私の務め先でも物件を問わず一律20%で契約しています。これを引き下げるような要求をすると契約自体がご破算になる可能性もありますので、交渉はしない方が無難です。
(違約金の額の決定権は営業マンにない&解約の意向があると思われる為)

ちなみに私の場合は、
①契約日が平日で、万が一訂正箇所があっても処理できそうだった事、②私自身が不動産業に従事していて、その場で内容を見てしっかり判断できそうだった事、③申込~契約日まで3日しか無かったこと、の3点から、書類は当日初めて目を通しました^^

③署名・押印

多くは実印を用いて捺印します。
(ただし、認め印でも売買契約は成立します。)

実印での捺印をお願いする理由としては、
なりすまし等ではなく、本人の意思で売買契約を結んだことを明確にするため、でしょうか。

また契約日に記入する事が多い住宅ローンの審査用紙には必ず実印が必要なので、認め印と実印を取り違えないように実印のみ持ってきてもらう、という考えもあります。


ずいぶん長くなってしまいました*^^*
手付金についても書きたかったのですが、そちらは次回「申込金・手付金・違約金の違い」としてまとめたいと思います♩

この記事がマイホーム購入を考えている皆様のお役に立てますように!
ではでは🐡